中指研究院高级分析师郑俊彤先生在2026年4月1日下午的“中指市场形势及企业研究成果分享会”中，对近期房地产市场进行归纳总结，并对后续市场走势作出前瞻，以下为主要观点：

一、近期房地产政策回顾

中央层面，《政府工作报告》定调着力稳定房地产市场，《“十五五”规划纲要》定调“推动房地产高质量发展”。自然资源部发文明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，同时强调这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”。地方层面，2026年一季度全国有超100省市（县）出台政策约160条，政策频次较去年同期趋缓。从政策方向上看，今年以来各地政策优化聚焦激活需求、去化库存、盘活存量等方面，涉及优化限制性政策、调整公积金贷款、发放购房补贴、完善城市更新相关配套政策等内容。专项债收储方面，截至3月末，28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7850亿元，专项债实际发行超3500亿元，占比约45%。

二、近期房地产市场回顾

1.房价：新房方面，3月房企推盘有所增加，杭州、上海、广州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨。二手房方面，百城二手住宅环比下跌0.34%，跌幅较上月收窄0.2个百分点，已连续第3个月收窄。核心城市中上海二手住宅挂牌均价环比上涨，结束了此前连续33个月的下跌态势。

2.销售：新房方面，春节后需求释放、核心城市优质项目集中入市及营销力度加大，市场成交出现边际改善，春节后重点城市新房成交量连续五周环比回升，重点30城3月成交面积同比下降7%，1-3月累计同比下降21%。二手房方面，一季度重点城市二手房成交量保持平稳。3月，20个重点城市二手住宅成交套数约14.8万套，环比增长119%，同比下降2.5%。北京、上海等核心城市二手房市场“小阳春”行情显现，3月成交同比均实现增长。2026年1-3月，20个重点城市二手住宅成交套数33.3万套，同比下降4.1%。

3.租赁：2026年一季度，50城住宅平均租金累计下跌0.47%，3月50城平均租金由跌转涨，环比上涨0.09%，同比下跌3.65%。2026年3月，50城平均租金房价比为2.26%（2025年末居民购房综合资金成本大约在2.4%-2.7%），较2025年3月提升0.12个百分点，较2023年初低点提高0.29个百分点。其中，一线、二线、三四线代表城市分别为1.65%、2.36%、2.16%。

4.土地：地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，土地出让策略整体延续“缩量提质”导向，除广州、上海、杭州等地核心地块竞拍出高溢价外，多地土拍情绪保持平淡。从城市集中度来看，2026年一季度全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为59%，全国住宅用地出让金排名靠前的城市中，多为核心一二线城市。年初以来，重点城市土拍活动较少，其中广州在天河区马场地块（总价236亿元，由越秀获取）带动下，跃升一季度全国土地出让金首位；上海、北京土地市场相对平稳，出让金在百亿元左右，南通宅地出让金达114亿元，更多为地方国资获取。

三、市场展望

 2026年一季度，房地产市场继续呈现明显的分化特征。春节后，在需求释放带动下，核心城市楼市出现一定修复，二手房成交持续好于新房，京沪市场率先回暖，同时核心城市优质地块仍能拍出较高溢价，但整体市场仍处于筑底阶段。从政策趋势来看，两会《政府工作报告》明确今年要“着力稳定房地产市场”，《“十五五”规划纲要》进一步部署“推动房地产高质量发展”，为行业中长期发展指明方向。展望二季度，在“好房子”项目入市及传统旺季叠加带动下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撑，分化仍将是今年房地产市场主要特征。