近年来，核心城市住宅用地供应结构持续调整。北京、上海、深圳、杭州、南京等城市，核心区位、体量可控、总价适中的“小而美”住宅用地供应比例有所增加。以上海第四批次供地为例，5宗涉宅用地中4宗具备“小而美”特征，反映出当前核心城市土地供应正由规模化开发转向更强调精准供给与市场适配。其背后并非短期市场波动，而是政策约束、城市更新规律与房企策略转向共同作用的结果。

1、严控增量与存量更新：核心城市供地为何转向“小而美”

2024年4月30日，中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为住房供给体系改革定调。3月16日，自然资源部发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（“38号文”），划定两条硬约束：一是建立新增建设用地与存量盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积；二是明确新增建设用地优先保障重大项目建设与民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

在中央政策框架下，各地严格践行"控增量、去库存、优供给"的政策导向，供地重心加速向高品质、改善型住房倾斜。在各地2026年供地计划中，北京提出优先在轨道站点及就业密集区域推动"好房子"建设，深圳强调"宝地宝用、住有优居"精准匹配市场需求，杭州明确适度增加改善性住房用地，引导开发企业从规模竞争转向品质竞争。

核心城区可开发土地资源日趋紧缺，新增建设用地受到严格约束，地方政府供地单元趋于精细化、小型化，“小而美”地块的加快入市正是这一背景下的具体表现。

与供地缩量并行的是宅地容积率持续走低和产品品质标准的系统提升。2025年以来，重点城市推出宅地呈现明显的低密化趋势。根据中指数据监测，2025年300城推出的宅地中，容积率在2.0以下的占比达42.3%，较2024年提升7.7个百分点，为近十年最高水平。

“好房子”建设同步提速。2025年，“好房子”首次写入全国两会《政府工作报告》；4月25日，中央政治局会议强调“加大高品质住房供给”；5月1日，新版《住宅项目规范》正式实施，从国家标准层面对住宅建设品质进行规范。北京、上海、苏州等核心城市相继出台地方性技术细则，在建筑设计规划、计容规则等方面优化调整。低密地块供给增加与计容规则优化形成叠加效应，为“小而美”地块打造高品质、高得房率产品提供了有利的制度环境和空间条件。

2、供地结构重塑：“小而美”宅地占比持续抬升

"小而美"地块一般指规模可控、条件优质的小型住宅用地。从地块规模维度看，这类地块的出让规划建面通常介于1万至5万平方米之间，部分核心城区的宅地规模甚至不足1万平方米。从地块质素维度看，“小而美”地块一般有三个要求：一是位于城市核心城区或成熟板块，享有区位优势与完善配套；二是规划条件优越，容积率适中（多在1.5至2.5之间），适合打造高品质改善型产品；三是起拍总价相对可控，通常在10亿元以内，显著降低了房企的资金门槛。

数据显示，22个重点城市1-4月"小而美"宅地推出占比呈逐年抬升态势，由2022年的21%持续攀升至2026年的43%，五年间占比实现翻番。

占比持续走高是供需两端与政策环境共同选择的结果。供给端，大部分城市核心城区已进入存量更新阶段，大宗宅地日益稀缺，供地更多依托城市更新中的零星地块，小地块逐渐成为主流。需求端，当前市场环境下房企对确定性收益的偏好显著增强，小体量地块具备总价可控、开发周期短、资金占用少、去化速度快等优势，且多数位于配套成熟的核心区，市场安全边际相对更高。政策端，在“控增量、去库存、优供给”导向下，各地主动采取“缩量提质”策略，通过控制单宗地块规模、降低容积率、优化配建要求，稳定市场预期。上述因素共同推动“小而美”地块成为当前土地市场的显著特征，未来这一趋势有望延续，但其节奏和强度将随市场周期和政策导向动态调整。

从土拍市场表现看，2026年以来“小而美”地块表现抢眼，多高溢价成交。2月10日，成都锦江区一宗规划建筑面积约2.98万平方米宅地，由锦江统建以6.04亿元竞得，溢价率23.0%。4月27日，深圳龙华民治一宗规划建筑面积约4.45万平方米宅地经过60轮竞价，由天健地产以13.78亿元竞得，溢价率高达40.2%。4月29日，南京14宗集中出让地块中，唯一溢价成交的是江宁百家湖一宗规划建筑面积约1.55万平方米的迷你地块，吸引6家民营房企报名，最终由常州嘉宏以2.67亿元竞得，溢价率27.8%。

3、竞争格局分化：“小而美”地块为民企打开参与窗口

当前重点城市土地市场仍以央国企拿地为主，但“小而美”宅地呈现出差异化的竞争格局。2022年至2024年，民企在22个重点城市该类地块中的宗数占比由50%持续提升至69%；2025年回落至45%后，2026年1-4月回升至47%，保持在近半数水平。相较常规宅地市场，民企在小而美地块中的参与度明显更高，反映出总价可控、开发周期短、资金占用规模小等特征，有效匹配了民企的资金配置节奏与风险管控要求，使其成为央国企主导格局下民企参与核心城市土地投资的重要方向。

地块体量的缩小也在重塑房企的开发逻辑。与大盘开发强调标准化复制和快周转不同，小而美地块单项目容错率低，更考验企业的精细化运营能力。从前期定位、户型设计到社区营造，各环节均需精准对接区域客群的深层需求。同时，核心区优质地段地价较高，项目要实现合理回报必须走溢价路线，这对企业的品牌号召力、产品营造能力和营销操盘水平均提出更高要求。

对中小房企而言，总价门槛的降低确实提供了参与核心城市优质地段竞争的可能性，但窗口期并不宽松。头部央国企在资金实力和品牌溢价上仍占主导，中小房企若缺乏鲜明的产品特色和扎实的区域深耕能力，仅凭资金门槛降低进入核心区，在高地价约束下利润空间将十分有限。能否将“小体量”转化为“高品质、高溢价”的产品力，是中小房企在这一赛道中立足的关键。

4、趋势前瞻：居住结构多元并存，开发逻辑回归品质

随着城市更新加速推进，核心城区新增供地以存量挖潜为主，中小规模地块逐步增加。北京、上海在2026年供地计划中，均明确提高存量用地占比，“小而美”地块在供地结构中的比重预计将进一步提升。

需求端来看，改善型客群逐步成为新房市场主导力量，在核心地段资源约束加剧背景下，优质小地块的市场关注度和竞争热度有望继续上升。

从居住形态演变看，一二线城市核心区受土地资源约束，新项目普遍呈现小型化特征。在中小套型限制优化等政策影响下，产品定位也更聚焦改善型需求和高支付力客群。相比之下，外围区域仍具备较大的土地承载空间，可支持综合性社区开发，但项目规模最终仍取决于区域需求基础和市场去化能力，并非所有外围地块都适合大体量开发模式。

总体来看，“小而美”地块趋势深化意味着开发逻辑正从规模扩张转向品质竞争，企业核心竞争力不再单纯取决于土地储备规模，而是投资研判精度、产品营造能力和运营效率的综合体现。不同类型企业的策略选择也将分化：央企和大型国企可继续发挥资金与品牌优势，在核心区保持领先，同时推动产品力升级，将规模优势转化为品质优势；地方国企宜发挥区域深耕优势，积极参与城市更新，在存量盘活中获取优质小体量资源；中小房企和优质民企则可将“小而美”地块作为重点方向，建立精细化的投资研判和项目运营体系，通过差异化产品实现突围。（中指研究院指数研究部总经理曹晶晶）